Получить недвижимость в подарок — событие, безусловно, радостное. Однако, когда эйфория проходит и владелец решает превратить квадратные метры в деньги, он сталкивается с суровой реальностью российского налогового законодательства. Частая ошибка собственников в 2026 году — уверенность в том, что «бесплатно полученное» можно так же легко и без потерь продать.
Как журналист, я часто вижу истории людей, которые из-за спешки теряли сотни тысяч рублей. Давайте разберемся, как работают сроки владения подаренным жильем и какие существуют законные способы снизить налоговую нагрузку.
Главный вопрос: кто подарил?
Это, пожалуй, самый важный момент, с которого стоит начинать любые расчеты. В налоговом кодексе есть четкое разделение дарителей на две категории: близкие родственники и все остальные. От этого статуса зависит не только налог в момент получения подарка, но и стратегия будущей продажи.
Если квартиру подарил член семьи или близкий родственник (супруг, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья или сестры), то получатель освобождается от налога сразу в момент сделки. Вы просто становитесь собственником. Но если даритель — это тетя, дядя, племянник или вовсе посторонний человек, то одаряемый обязан заплатить 13% от кадастровой стоимости жилья уже на этапе получения ключей.
Но самое интересное начинается при продаже.
Магическая цифра «три»
Для тех, кто получил квартиру от близкого родственника, действует льготный минимальный срок владения. Он составляет три года. Это означает, что если вы получили ключи от мамы, подождали три года и решили продать недвижимость, то подавать декларацию и платить налог с продажи вам не нужно вовсе. Вся сумма сделки остается у вас в кармане.
Здесь важно понимать, как именно считается этот срок. Отсчет начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Не с момента, когда был подписан договор дарения, и не с момента фактического переезда, а именно с той даты, которая стоит в выписке из ЕГРН.
Если же квартиру подарил не близкий родственник, ждать придется дольше. В этом случае работает общий срок владения недвижимостью — пять лет. Попытка продать жилье раньше этого срока приведет к возникновению налогооблагаемой базы.
Что делать, если продать нужно срочно?
Жизненные ситуации бывают разными, и иногда ждать три или пять лет просто невозможно. Если вы продаете подаренную квартиру раньше минимального срока, государство ждет от вас уплаты НДФЛ в размере 13%.
Главная проблема здесь заключается в том, что при продаже подаренной квартиры у вас фактически нет расходов на ее приобретение. Обычно налог платится с разницы между ценой покупки и ценой продажи (доход минус расход). Но так как квартира досталась бесплатно, вычитать нечего, и налог начисляется на всю сумму продажи.
Однако законодатель оставил несколько лазеек для честных налогоплательщиков. Самый простой вариант — воспользоваться стандартным налоговым вычетом в 1 миллион рублей. Вы имеете право уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Например, если вы продаете подаренную квартиру за 5 миллионов, налог придется платить с 4 миллионов.
Существует и более сложный, но часто более выгодный механизм. Если даритель в свое время покупал эту квартиру и у него сохранились документы, подтверждающие расходы, закон разрешает учесть эти расходы при вашей продаже. То есть вы можете уменьшить свой доход на ту сумму, которую когда-то потратил ваш родственник на покупку этой недвижимости. Это требует тщательной работы с архивами и документами, но экономия может быть колоссальной.
Параллели с наследством
Ситуация с подарками очень напоминает правила, действующие при наследовании недвижимости. Там тоже работает правило трех лет, однако есть свои нюансы, касающиеся даты начала отсчета срока (он считается со дня смерти наследодателя, а не регистрации права) и возможностей взаимозачета при покупке нового жилья. Тема наследства имеет свою специфику, особенно если планируется альтернативная сделка. Более подробно про правила продажи полученного по наследству жилья можно прочитать здесь: источник.
Итог
Продажа подаренной недвижимости — это не просто сделка купли-продажи, это математическая задача. Прежде чем выставлять объект на рынок, загляните в паспорт, вспомните степень родства с дарителем и посмотрите на дату в выписке ЕГРН. Иногда ожидание всего в несколько месяцев может сэкономить вам сумму, сопоставимую со стоимостью хорошего автомобиля. Если же времени нет, обязательно просчитайте варианты с вычетом в 1 миллион или использованием расходов дарителя — один из этих вариантов точно окажется выгоднее прямой уплаты налога.
